聊聊重点城市第轮 集中供地规则料化

五连环画

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针对各地第二轮土地集中出让过程中流拍率和撤回挂牌率高企现象，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第轮土地集中出让或化规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。

溢价率明显下滑

从已有的第二轮土拍数据看，撤回挂牌和流拍的数量较高。据中指研究院统计，第二批供地共计流拍70宗地块，撤回挂牌195宗地块，整体流拍撤回率达到318%，首批流拍撤回率仅为65%。

安信证券研报指出，第二轮土拍主要呈现五大特征：集中改规则；多城频繁撤销地块出让、流拍率明显提升；溢价率大幅走低；主流房企参与度普遍下降，城市布局更加谨慎；国企拿地意愿相对较强。

据安信证券监测，20城土拍撤销率为238%、流拍率为102%，明显高于首轮的3%、27%；综合流拍和撤销的广义流拍率上升至316%，首轮土拍仅57%。北京、沈阳等城市过半地块撤销出让，广州流拍率达521%，长沙、长春等城市流拍率超10%。受规则调整、开发商拿地谨慎等原因，平均土拍溢价率由首轮的153%下降至第二轮的39%。厦门平均溢价率比较高，为236%。

TOP100房企第二轮土拍拿地金额为29726亿元，占总成交额的489%，明显低于首轮的694%。主流房企在北广深等热点城市的参与度明显下降，拿地金额占城市总成交金额的比重由首轮的70%以上，下降至50%左右。

TOP100国企第二轮土拍平均拿地金额为1124亿元，较首轮的1641亿元下降了315%。

减少捆绑限制

中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指出，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第批供地或在以下个方面做出化：首，部分城市保证金比例或边际改善，中小体量地块加大供应；第二，为了完成全年租赁住房供应计划，部分城市第批涉租赁用地或保持一定体量，“竞自持、配建及初始地价”等条件或化；第，部分城市第批地块或化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。

刘水预计，第批次地块或从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，化地块的出让条件，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。

国金证券预计，在销售市场继续下行预期下，房企拿地意愿将进一步降低，第批次土拍成交金额料继续下行。

统计局数据显示，9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。70个大中城市中，36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。二手住宅方面，52个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有1个，上涨的有17个。

有机构对房地产后市持乐观态度。东方基金认为，当前行业政策、货币环境存在边际放松的可能性，央企背景的头房企或受益。

行业健康发展态势不变

兴业证券研报显示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，地产信贷或迎来边际改善，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

天风证券研报显示，维持看好头质地产股的主要原因包括净利率触底、地产供给侧改革、估值较低。地方在签进度、按揭额度和首付款审核等多方面都有边际放松的空间。

针对目前的房贷利率现状，贝壳研究院表示，10月，90城中有20个城市房贷利率出现下调。其中，14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降。

中指研究院认为，对购房者来说，购房条件会稍微放松，贷款审批时间缩短、额度增加、利率适当下调等，有利于满足合理住房需求，有利于购房需求释放，有利于市场销售好转。对房企来说，会明显缓解资金紧张情况。

银行保险监督管理会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，下一步，银保监会将继续贯彻落决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。