洞察：房企合理融资需求正得到满足 专家预计四季度融资环境将有所改善

五连环画

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在金融管理部门引导下，房地产企业合理的资金需求正在得到满足。

11月11日，保利发展控股集团股份有限在北京金融资产交易所挂2022年第四季度中期票据发行方案。对此，民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》采访时表示，在维护房地产市场平稳健康发展政策之下，银行对房地产开发贷款还是要保持合理供应，满足企业的合理融资需求。通过银行间市场发行债务融资工具，也是满足房地产企业资金需求的手段之一，避免因资金链断裂出现行业性风险。

际上，今年前10个月房企债券融资规模有所收紧，债券发行难度也有所上升。据贝壳研究院近期发布的数据显示，2022年1月份至10月份，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2022年同期下降24%，资金规模减少2463亿元。

除了债券融资收紧，房地产贷款增速也持续放缓。人民银行此前发布的数据显示，截至季度末，房地产开发贷款余额1216万亿元，同比增长002%，增速比二季度末低28个百分点。而在此前的二季度末，房地产开发贷款余额123万亿元，同比增长28%，增速已经比上年末低33个百分点。

针对房地产开发贷款的变动，人民银行金融市场司司长邹澜10月15日表示，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。此外，部分金融机构对于30家试点房企“线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对以上情况，金融管理部门开始着手“纠偏”。人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

人民银行副行长、外汇管理局局长潘功胜在2022金融街论坛年会上也指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

展望四季度房地产行业融资情况，贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》表示，预计融资大面积放松的可能性不大，依然会在贷款集中度管理和线四档的政策框架下执行，但过度收紧的金融环境预计将有所改善。同时，稳健型房企可能在此过程中受益更多，已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式化自身状况，从而获得更多信心和支持。

温彬亦认为，四季度房地产融资会保持平稳、温和增长，不会出现大幅度回升，因为房地产市场要建立长效机制，对房地产企业道红线、对银行“两个上限”的监管要求仍然存在。当然，也需要避免个别银行对监管政策的误读，应根据企业项目等具体情况，满足房地产企业合理的融资需求和居民的刚需。总体来看，房地产行业融资状况会较之前有所改善，目的是为了保持房地产市场平稳健康发展。