关于锡打响全国第轮土拍首 多城下调竞买门槛流拍或减少

五连环画

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11月1日，在22城第二轮土拍流拍率达30%的市场环境中，锡打响了全国第次集中供地首。

从成交结果来看，20宗地块全部成交，17宗底价成交，3宗有溢价，成交总金额约2738亿元。《证券日报》注意到，锡第批次集中供地地块地价触高，仅3宗地块以低溢价成交，梁溪区北塘广石路地块溢价率比较高也不过276%。

“城投等地方型国企灵活参与土拍，这与首批次、第二批次大量民营房企参拍形成鲜明对比。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》表示，尽管本次土拍的土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%，但这仍未能激起民营房企的参拍意愿，也从侧面反映出当下民营房企的资金压力巨大。

多城放宽参拍门槛

截至11月2日，除宁波、郑州之外，其余20个重点城市均已完成了前两轮集中供地。克而瑞研究中心统计数据显示，截至10月27日，全国22个重点城市住宅用地总成交面积为22亿平方米，达到去年成交量的75%。

从首批集中供地房企抢地，到第二批集中供地撤牌流拍，市场热度分化明显。在楼市销售回落及“道红线”融资新规等多重压力下，近日多地第批集中供地步伐加。

据《证券日报》不完全统计，目前除锡先行完成第轮土拍外，南京、苏州、深圳、广州、合肥等多城也公布了第批土地挂牌信息，并透露相应土拍规则。

“由于第二批土拍降温明显，供求关系有所失衡将在一定程度上影响房价，为了促进市场平稳发展，第批集中供地在土拍规则方面有所放松或化。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《证券日报》表示，如南京放宽了参拍房企的资质要求；苏州更为明显，第批出让地块的保证金比例全部下调至30%，首次付款比例由第二批的60%下降至50%，同时部分地块未设市场指导价。

贝壳研究院表示，从规则调整来看，第批较第二批在规则上有所放松，如南京第批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制；苏州调整资金要求，一定程度上缓解房企的资金压力。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，预计接下来第批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，化地块的“出让条件”，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。

稳健型房企仍是拿地主力

“第二批集中供地受到土地供应与房企拿地节奏错配的影响，叠加多方面监管因素，多数房企面临较大现金流压力，因此房企整体参与热情不高。”贝壳研究院表示，不过房企为了补充2022年的可售货值，以及部分城市为了完成年度供应计划，预计11月份-12月份还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。

“为缓解房企的资金压力，多地正通过化出让条件以及推出质地块等方式提高房企的参与率。”王小嫱表示，预计接下来的第批土拍，部分城市为提升市场热度、激活土地资源利用率，将在一定程度上加码推出质地块，提升对房企的吸引力，预计第批土拍流拍现象或将有所减少。

“对于第批集中供地来说，稳健型房企仍然会是拿地的主力军。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》表示，目前正处于房企风险的暴露和出清周期，部分企业从高杠杆、高周转向平稳高质量运营转型，拿地趋于谨慎。

“资金力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，预计城市间和城市内市场热度分化延续，资金压力较小的中小房企亦可择机低价补货。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对《证券日报》表示。

不过，陈文静也强调，部分房企资金端压力较大，现金流安全性迎来考验，加回款仍是短期内房企的工作重心，四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。